貯蓄

住宅ローン、失敗しない銀行の選び方|気を付けるポイントを解説

 

よっこ
よっこ
こんにちは!よっこです。今回は住宅ローンについてです。

住宅ローンを検討してみたけど、なんか良く分からないし住宅営業マンに言われるがままに契約してしまうという方も多いと思います。

本日は、『住宅ローンで失敗しない銀行選び、気を付けるポイント』を解説します。

営業マン任せは良くない?

まず、前提として営業マンは提携している銀行を勧めてきます。それが提携しているハウスメーカーと銀行双方にメリットがあるからです。

顧客が分からない事を良いことに、メリットを巧みに伝えて誘導していきます。

住宅ローンを組む際のポイントを抑えて、銀行選びで失敗しないように自信で判断できる力を身につけましょう。

抑えるべき基本ポイント3つ

1.金利

まず、気にするのがローンのお支払いに大きく関わる金利です。

金利については低いところを探して行けば良いと思います。

変動金利、固定金利で大きく変わってきますが、同じ金利内容でも銀行によって大きく差が出ます。

貸し入れ金額によっては、0.1%の違いで数十万、数百万円変わってきますので、相場をよく理解しましょう。

変動金利は0.5〜0.9%くらい

固定金利は1.2〜1.5%くらい

が相場です。より条件が良く金利の低い銀行を見定めていきましょう!

金利タイプの注意点

変動金利の方が金利が低く、営業マンに進められます。

なぜなら、毎月の返済額が少なく見え、『購入出来そう』と思ってしまいます。払えそうと思わせて契約に繋げる為です。

変動金利は、将来的に金利が高くなる可能性があります

金利が上昇した際のリスクに備えられる方は、変動金利を選択しても問題ないと思います。

しかし、何かあった際に対応できないなど、安定を求める場合は固定金利にしましょう。

2.保険内容

基本的に住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険に加入します。

亡くなったり、病気になった際に住宅ローンが0になる保険です。金利に応じて補償内容も変わってきます!

参考にイオン銀行を例に説明します。

死亡、高度障害などの際に0円を基本のスタートとして、保証を手厚くするとオプションのように金利がプラスされていきます。


※2021/04/03時点のパンプレットです。

がん保証で+0.1%と言う感じに、金利を上げるごとに保証内容が手厚くなります。

金融機関によって保証内容や保証範囲が異なるので、しっかりと確認しましょう。

イオン銀行のがん保証内容

数十万円で保険を付けると言うことです。金利0.数%で付けられるなら、心配だしなんでも付けてしまおうというのは危険です。自分にはどこまでの保証が必要なのかを考えましょう。

見落としてはいけない注意点

同じガン保証やその他の保証でも、銀行によって内容が異なります。

診断されたら、就業不能状態が〜ヶ月続いたらなど条件をしっかり確認しましょう。

就業不能状態が12ヶ月などは要検討です。12ヶ月就業不能の状態は本当に起こり得るでしょうか?そこまでいったら余命も危ういと考えると、合って無いような保険におもえますね。

3.つなぎ融資

 つなぎ融資とは?

土地と建物両方を購入する方は特に注意が必要になります。

つなぎ融資とは、住宅ローンご融資前までに必要な資金をご融資することです。
一般的に注文住宅の場合、土地購入代金のお支払い・建物のお支払い(着工時・上棟時・引渡し時)の最大4回のお支払いが発生します。

※建築会社によりますが、分割で支払いが発生するケースがほとんどです。

銀行が分割して、お家が出来る前のお支払いに対してお金貸してあげるよー!というのが、つなぎ融資になります。(ちょー簡単に言うと)

つなぎ融資の注意点

つなぎ融資の注意点は2つ!

1.つなぎ融資があるか

2.つなぎ融資を受ける為の金利や手数料

ネット銀行は、つなぎ融資が無いことが多いです。金利が安いと思って調べるとつなぎ融資が無いことがあるので注意しましょう。

対応していたとしても、つなぎ融資に対して金利や手数料がかかります。ここで発生する金額もしっかり確認していきましょう。

気を付けたい細かいポイント

諸経費

銀行によって、保証料だったりローンを組むために必要な事務手数料など諸経費が異なります。

色々な内訳で諸経費が積まれていますが、Totalコストが安い所を見極めましょう。

住宅ローン支払い総額+諸経費

で比較すると良いでしょう。

手間

誰が何を対応するのかも重要になります。

ネット銀行は金利が安いですが、窓口がなく相談しにくく書類もネットで提出なので手間がかかります。

それに比べ窓口がある地方銀行は、相談しやすく気軽に進められるでしょう。

ハウスメーカーの営業マンが仲介して全てやってくれる場合もありますので、自分の労力と手間も考えて選ぶのも1つかもしれません。

実際やってみると分からないことだらけで、ネット銀行はハードル高めです・・・。

よっこ
よっこ
私も結局窓口の担当頼って進めました・・・。(笑)

繰上げ返済

将来お金が貯まったら、繰上げ返済をして利息をできるだけ抑えたいと考えている方も多いと思います。

その際、繰上げ返済に掛かる費用がいくらかも抑えておきましょう。

金融機関ごとに、手数料無料の所や有料の所など違います。金利を抑えるための繰上げ返済で、お金を使ってしまっては本末転倒です。

将来の繰上げ返済も視野に入れて、手数料の確認をしておきましょう。

申し込みタイミング

いつ住宅ローンを申し込んだらいいのか?

契約が決まってからでは検討する時間が短い場合があります。大凡の予算が見えたら、事前審査を行いましょう。

事前審査は、詳細が決まっていなくても受けられます。営業マンに言われる前に自ら行うことをお勧めします。事前審査は早くて2.3日で完了します。

契約が決まる直前には3社くらいに絞り、契約の詳細を持って本審査に移りましょう。

本審査は1~2週間ほど掛かります。そこから手続き等を行うため、土地の決済などの1ヶ月前には遅くとも本審査を行うことをお勧めします。

まとめ

いかがだったでしょうか。基本ポイントを抑えるだけでも、銀行の傾向が絞られてくるかと思います。

その中で、更に細かい違いを見極めて自分に合った銀行選びをしていきましょう。

35年ローンの場合、長期の返済になります。最後に責任を取って返していくのは自分です。自ら判断して後悔ない銀行選びをしていきましょう。

最悪借り換えもできますが、手間や手数料が発生します。最初にしっかりと調べて後悔しない住宅ローンを組みましょう。

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